第010章语馨借钱三 (第2/5页)

案件都有溯及力，将会给整个房地产行业带来极大的混乱。

    新司法解释出台的着眼点是保护作为房地产市场主体“弱势”的一方即购房者的合法权益。但京城高级人民法院民事庭的有关法官安慰开发商说，新司法解释给了法官较大的裁量空间，法官将会慎用双倍赔偿及其他惩罚性条款。而任某等则为同行们出了一个主意：在购房合同中增加相应的合同条款，规避所有那些违约责任。譬如，在合同中规定售房面积“据实结算”开发商就不会有所谓商品房面积3%之类的问题。

    虽然新司法解释是为购房者制定的，但实践表明，远非多数购房者知道如何运用该司法解释来捍卫自己的合法权益。而新司法解释出台后，虽然有关商品房买卖合同纠纷案件数量大幅增加，但消费者并非都是胜诉者。

    然后是“121”冲击波。

    有专家认为，从法理上说，新司法解释的效力要远大于后来出台的央行121文件，但后者的影响却远远大过了新司法解释。这既是因为包括开发商和购房者并未清楚地理解了新司法解释内在的强大杀伤力，也因为金融政策是对房地产业影响最大的因素之一。

    6月13日公之于众(用印日期为6月5日)的121文件，全名为华夏人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)。对许多地产商来说，这些规定条条如刀，刀刀见血。潘某说“这是我近10年来见过的对房地产最严厉的一个通知。它不仅规定了开发贷款，还对与房地产贷款有关的所有方面，包括住房按揭、土地储备、施工企业贷款，连公积金都管到了。”

    121文件一出台，全国开发商一片哗然。“房地产的冬天来了”这是那位大型房地产开发集团总裁任某对央行121号文件后果的描述。

    任某认为，这个冬天不仅仅是房地产的冬天，而且有可能也是银行的冬天。央行此次信贷政策的调整，是从防范金融风险出发的，但实际的结果却会进一步加大金融的风险。如果这些政策是从银行尚未放出大量的贷款或者项目的贷款尚未发生开始，也许这些政策还有些先期的防范作用，但目前的情况是大量的贷款已经发生，如果中途改变游戏规则，那么银行已经发生的大量贷款将面临着无法收回的更大风险。

    121文件的主要起草人央行原货币政策司司长、现征信管理局局长代佳有10月下旬在华夏大学的一次演讲中透露说，对房地产业开始出现一些局部性的问题“我们从2001年年初就注意了”央行对部分地区房地产过热苗头的担心，亦即反映在121文件的主要条款，实际上早在2001年的央行195号文件(即《关于规范住房金融业务的通知》就有规定。代佳有认为，房地产业的发展“当它出现苗头的时候你必须采取措施，把过热的现象解决了，尽管它是局部性的”代佳有说，如果任其发展，它对局部城市和地区经济的影响会是非常深远的。

    虽然121号文件遭致开发商强烈反弹，但代佳有说“到目前为止我看意见恐怕逐渐趋于统一了，大体上没有人认为121文件从总体上来讲是错的”他表示“我们考虑的是宏观上不要出现大的波折”“我对121文件有充分的信心，因为是几年研究的结果，不管有多少不同意见，它可能是个历史性文件，如果执行得好，能够防止华夏整体上出现房地产泡沫，那功劳就大了”

    最后则是“18”的春风。

    让开发商忐忑不安的是，121文件会不会出台实施细则？如果不出台，那121文件的最大作用可能只是提醒银行和开发商注意房地产信贷的风险，即像代佳有所说的“指出了房地产贷款总体的趋向，把主要的风险点都点到了”至于执行不执行，代佳有的回答是“如果不讲条件地乱放房地产贷款，他苦头在后面”

    不过，很快就有18号文件来安慰一片愁云惨淡的开发商们。

    8月底，《政务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(即国发18号文件)印发。在9月初由华夏房协召开的一次座谈会上，几乎所有开发商对18号文件都是热烈欢呼。任某在政务院18号文件发布后也抛开了他此前的房地产“冬天论”认为“房地产将迎来更加美好的明天”不少开发商还声称，121号文件与18号文件有些地方是矛盾的，但18号文件来头比121文件大，也更加“英明”因此也必将驱散121文件给房地产业带来的阴霾之气。

    第一条开宗明义：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”政务院某位副总理在9月1日召开的全国房地产工作会议上更是把房地产业往上提了一步：房地产业已成为国民经济的“重要支柱产业”正是这一条，让开发商普遍感到“扬眉吐气”一位业内专家评论说“我理解这些开发商为什么如此高兴。他们认为自己总算被官方正式承认了，房地产业有地位了，开发商当然也就有地位了”而此前，在许多老百姓看来，开发商差不多就是暴利产业的jiān商代表。

    除对“支柱产业”的肯定这一条之外，18号文件对促进房地产业持续健康发展并无刺jī性的具体政策措施，更多的是强调要用市场化手段来发展房地产业。18号文件对金融信贷政策基本是一带而过，采取的是避虚就轻的办法。所以，当开发商们认为121文件与18号文件有不少矛盾之处时，代佳有和建设部副部长马志峰均予以否认。代佳有说“121文件跟政务院18号文件没有任何矛盾”这两个文件，一个比较原则一个比较具体，基本精神是一致的。

    宋语馨见萧宸说得如此自信满满